楼市“金九银十”或缺席 多地房企降价出货

    今年前 8 月，房地产销售市场延续弱复苏态势，" 金九银十 " 难再现。日前，易居研究院发布数据，2022 年 8 月，全国 100 个城市新建商品住宅成交面积为 2389 万平方米，环比下降 8%，同比下降 32%。

    受此影响，百强房企 8 月销售操盘金额 5190.1 亿元，同比降低 32.9%。累计业绩来看，百强房企前 8 月销售操盘金额同比降幅仍维持在 47.4% 的较高水平。

    克而瑞研究中心表示，今年 " 金九 " 缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。" 一方面，随着市场下行趋势不断强化，传统销售旺季难出现大幅上涨行情。另一方面，市场信心不稳，较难扭转市场下行预期。"

    易居企业集团首席执行官丁祖昱告诉时代周报记者，新房市场在 5、6 月份回稳，7、8 月份又有所回落，可以判断为二次探底。" 房地产在三季度筑底之后，还会有长期筑底的过程，城市分化也会加剧。"

    广州一家房企营销负责人告诉时代周报记者，公司今年没有特别针对 " 金九银十 " 做营销方案，而是常态化加推。" 从全市来看，开发商都是在加快出货步伐，但基本以价格平走为主，因为 6 月已经有过降价了。"

    地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者，经过 7、8 月份市场的低迷，加上 " 金九银十 " 传统旺季，开发商一定会争取在这个时间节点上，再回收一波资金。" 目前情况下，增加宣传 + 让利销售，才是切实有效的方法。"

    时代周报记者获悉，成都、上海、昆明、哈尔滨等城市，均出现房企打折出货的现象，促销活动包括推出特价房源、买房送物业费、降低首付等。

    " 金九 " 缺席是大概率事件

    今年 8 月，房地产市场全面降温，郑州、重庆等城市市场持续低迷，上海、杭州、成都等热点城市整体市场热度也在下降。

    其中，上海积分入围分数线整体呈下降趋势。松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓，平均去化率跌至 30%。深圳外围区域滞销盘大都采取打折降价、渠道高佣等方式促销，但实际效果有限，外围区域成交持续下行，坪山区环比下降 23%，大鹏新区更是环比下降 59%。

    成都客户看房热情明显减少，热销盘实际报名人数缩减近 6 成，开盘平均去化率骤降至 39%。苏州当月成交面积降至 55 万平方米，同、环比分别下降 23% 和 5%。8 月，苏州 6 个项目开盘，平均去化率约 40%，环比增加 8 个百分点，仅一个项目去化表现尚可，其余去化依旧困难。

    从 2020 年开始，传统 " 金九 " 已风光不再。

    2020 年 9 月，百城成交面积降至 4859 万平方米，环比下降 2%，同比涨幅收窄至 7%。2021 年 9 月，百城成交持续下滑至 3378 万平方米，环比下降 7%，同比跌幅扩至 30%。

    克而瑞表示，展望今年 9 月，" 金九银十 " 或连续 3 年再度缺席。但其同时指出，房地产整体降温的态势下，各大城市将继续分化，个别热点城市供应增加后有望回升。

    " 北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧，主城区需求坚挺，远郊区域去化仍困难。" 克而瑞指出，重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。南宁、长春及多数三四线市场持续承压，成交或将持续低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。

    信达证券则认为，" 金九银十 " 将近，行业销售复苏的节奏有望迎来变化。" 目前市场对不利因素已经基本反应完毕，行业迎来传统的销售旺季，此前未被满足的购房需求正在逐渐释放，预计房地产市场将迎来新一轮行情。"

    " 保交楼 " 释放积极信号

    " 金九银十 " 成色不足，保交楼成为各大房企下半年的工作重点。

    今年 8 月，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦 " 保交楼、稳民生 "，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。

    之后，全国多地纷纷出台 " 保交楼 " 的相关举措，如 " 一楼一策 "" 一对一帮扶 " 等。其中，郑州由中心城市基金下设纾困专项资金，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。郑州还于 9 月 7 日印发了《确保全市停工楼盘全面复工 " 保交楼专项行动实施方案》的通知，要求 10 月 6 日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

    此外，各地还陆续出台新规强化预售资金监管。

    其中，长沙要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金 " 留在项目、留在当地 "，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

    东莞对已取得商品房预售许可的项目，由购房人通过关联预售资金监管系统的 POS 机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

    一位龙头房企负责人告诉记者，8 月以来，多地陆续提高了商品房预售监管资金的比例，有的可达 100%。" 虽然此举会加大房企的资金压力，却能最大程度保障项目如期交付。"

    各地全力保交楼，购房者怎么看待未来市场？

    中指研究院通过多个渠道进行调研，共计收集问卷超 9000 份。数据显示，64% 受访者感受到停工项目有所改善。29% 的受访者计划在半年内买房，环比提升 3 个百分点，达到近半年最高值，计划半年到 1 年内和 1~2 年购房的占比分别为 40% 和 20%。

    克而瑞指出，保交楼将成为未来一段时间内的监管重点，这对于修复当前楼市市场信心有很重要的作用。受此推动，楼市有望持续回稳。

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